Bienes raíces en Texas: compra o vende con un agente local de AXEN
Texas no cobra impuesto por traspasar una escritura, pero depende mucho del impuesto a la propiedad. El contrato le da al comprador una opción pagada para retirarse, el seguro de título cuesta lo mismo en todas las compañías, y la venta no termina hasta que se fondea. Aquí está lo que es igual en todo Texas y dónde buscar casas.
Ciudades de Texas que cubrimos
Cada guía cubre los vecindarios, los costos y las reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Texas debe saber
No hay impuesto por traspasar la escritura
La Constitución de Texas prohíbe cualquier impuesto de transferencia nuevo sobre la venta de una casa después del 1 de enero de 2016 (art.
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VIII, sec. 29). No hay sello estatal ni local sobre la escritura en una venta normal. Igual pagas las tarifas de registro del secretario (clerk) del condado, tu parte del impuesto a la propiedad y los cargos de título y de cierre.
El periodo de opción te deja retirarte
El contrato de reventa de la TREC le da al comprador el derecho de terminar la venta por cualquier razón durante el periodo de opción.
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Pagas una tarifa de opción, y tú y el vendedor eligen el número de días. Los dos son espacios en blanco del contrato, no los fija la ley. El aviso tiene que llegarle al vendedor antes de las 5:00 p.m. del último día. La tarifa se suma al precio al cierre y no se devuelve.
La mayoría de los vendedores te deben un aviso de divulgación
El Texas Property Code 5.008 obliga al vendedor de una casa de una sola unidad a darte por escrito el Seller's Disclosure Notice (aviso de divulgación del vendedor).
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Hay 11 excepciones, como las ejecuciones hipotecarias (foreclosures), las herencias, los fideicomisos, los traspasos entre familiares o copropietarios, y una casa recién construida donde nadie ha vivido. Si llega tarde, puedes cancelar por cualquier razón dentro de 7 días después de recibirlo.
El seguro de título cuesta lo mismo en todas partes
El Comisionado de Seguros de Texas fija las primas del seguro de título, y una compañía no puede cobrar una tarifa diferente (Insurance Code 2703.151).
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Eliges una compañía de título por su servicio, no por el precio. Las tarifas de escrow y los endosos son aparte y sí cambian.
El impuesto a la propiedad paga los servicios locales, no hay impuesto sobre el ingreso
La Legislatura no puede cobrar impuestos sobre el ingreso neto de las personas.
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Los distritos escolares, las ciudades, los condados, los distritos de hospitales y de colegios, y los distritos especiales ponen cada uno su propia tasa cada año. Así que tu cuenta depende de en qué distritos queda tu dirección, no de un solo número estatal.
Pide el homestead y luego empieza el límite del 10%
Presenta el Formulario 50-114 con el distrito de tasación (appraisal district) de cada condado donde está la casa.
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La fecha límite general es antes del 1 de mayo, y los distritos de tasación no cobran por presentarlo. Igual puedes presentarlo tarde, hasta dos años después de que los impuestos se atrasaron. El límite empieza el 1 de enero del año después de que calificas por primera vez, no el año en que lo presentas. Después de eso, el distrito no puede subir el valor tasado de tu casa más del 10% al año, más el valor de lo que construyas.
Protesta tu valor antes del 15 de mayo
Presenta un aviso de protesta por escrito ante la junta de revisión de tasaciones (appraisal review board) a más tardar el 15 de mayo, o el día 30 después de que el distrito te mandó el aviso de valor, lo que sea más tarde (Tax Code 41.44).
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Una protesta tardía todavía se puede escuchar si la junta encuentra una buena razón.
Los avisos de MUD y PID llegan antes de firmar
Si la casa está en un distrito de agua o de servicios, el vendedor tiene que darte un aviso del distrito firmado antes de que el contrato sea final (Water Code 49.452).
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En un Public Improvement District (PID), el vendedor te debe el aviso del PID antes de un contrato obligatorio, y si falta, puedes cancelar dentro de 7 días después de recibirlo. Una HOA obligatoria se marca en el mismo contrato.
¿Quién paga los costos de cierre en Texas y hay impuesto de transferencia?
Texas no tiene impuesto de transferencia. La Constitución de Texas prohíbe cualquier impuesto de transferencia nuevo sobre la venta de una casa después del 1 de enero de 2016. Igual pagas las tarifas de registro del secretario (clerk) del condado, tu parte del impuesto a la propiedad y los cargos de título y de cierre. La prima del seguro de título la fija el estado. Casi todo lo demás depende de la costumbre del contrato y se puede negociar.
Lo que paga el comprador: 9 costos, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Tarifa de opción | Un monto fijo que acuerdan tú y el vendedor. Se suma al precio al cierre. |
| Inspecciones | El precio lo pone el inspector. Tu inspector tiene que tener licencia de la TREC. |
| Póliza de título del prestamista y endosos | Una tarifa fijada por el estado según el préstamo. Cuesta menos si se emite al mismo tiempo que la póliza del dueño. |
| Cargos del préstamo | Tasación, solicitud, originación, crédito, preparación de documentos, suscripción (underwriting), transferencia bancaria y mensajería. Los pone tu prestamista. |
| La mitad de la tarifa de escrow | Se divide 50/50, a menos que lo cambies. La compañía de título cotiza el monto. |
| Registro | Unos $25 por la primera página y $4 por cada página después, por documento, en los condados grandes. La ley estatal fija una base de $5 y los condados suman tarifas de archivo y registros. |
| Pagos por adelantado y reservas | El seguro de la casa y el seguro contra inundaciones, más los depósitos de reserva que pide tu prestamista. |
| Agrimensura (survey), cuando el contrato dice que es del comprador | El precio lo pone un agrimensor profesional registrado. |
| Copias de las restricciones y de las excepciones del título | Las cobra la compañía de título. |
Lo que paga el vendedor: 8 costos, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de título del dueño | Una tarifa fijada por el estado según el precio de venta. El contrato tiene una casilla para el comprador o el vendedor. Se negocia, no la fija la costumbre. |
| Pagar y liberar gravámenes | Tu saldo final (payoff), cualquier multa por pago anticipado y la tarifa para registrar la liberación. |
| Estados de cuenta o certificados de impuestos | Una tarifa fija del recaudador de cada unidad que cobra impuestos. |
| Preparación de la escritura | Una tarifa fija, casi siempre a través del abogado de la compañía de título. |
| La mitad de la tarifa de escrow | Se divide 50/50, a menos que lo cambies. |
| La agrimensura (survey) que ya existe más la declaración jurada T-47 | Tú das las dos. Una T-47 no reemplaza un survey, solo deja que la compañía de título use el viejo. Si no entregas las dos a tiempo, el comprador pide un survey nuevo y tú lo pagas. |
| Certificado de reventa de la HOA | Una asociación de propietarios puede cobrar hasta $375 por prepararlo y hasta $75 por actualizarlo, y nada si el paquete original llega tarde. Esos topes no aplican a los condominios. Los certificados de reventa de condominios siguen otro capítulo de la ley, sin tope en dólares. |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad | El impuesto del año se divide hasta la fecha de cierre y luego se ajusta cuando llega la cuenta real. |
Los prestamistas y las compañías de título pueden rechazar un survey viejo. El total de registro cambia por condado, porque cada condado suma sus propias tarifas de archivo y registros. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo funciona una compra de casa en Texas
Desde la fecha efectiva hasta que se fondea, la mayoría de las ventas en Texas toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no contrato.
Obtén tu pre-aprobación →- Se fija la fecha efectiva. Tu broker escribe la fecha de la aceptación final. Todos los demás plazos se cuentan desde ese día.
- Se entregan el depósito de garantía (earnest money) y la tarifa de opción. Mandas los dos al agente de escrow dentro de 3 días desde la fecha efectiva. Si el día 3 cae en fin de semana o día feriado legal, pasa al siguiente día hábil. Si no pagas la tarifa de opción, pierdes el derecho libre de retirarte.
- Inspecciones del periodo de opción. Pides las inspecciones, y el vendedor deja los servicios conectados y da acceso. Puedes terminar por cualquier razón antes de las 5:00 p.m. del último día, o pedir reparaciones con una enmienda.
- Se entrega el compromiso de título. La compañía de título tiene 20 días después de recibir el contrato. Si llega tarde, el plazo se extiende y puedes terminar.
- Se entrega el survey y se hacen las objeciones al título. El vendedor entrega el survey que ya existe y la T-47, o se pide un survey nuevo. Haces tus objeciones por escrito dentro del plazo de tu contrato. Luego el vendedor tiene 15 días para corregirlas.
- Aprobación del financiamiento. Solicitas el préstamo enseguida. El Third Party Financing Addendum fija los días para la aprobación del comprador. La aprobación de la propiedad, que cubre la tasación, que se pueda asegurar y las reparaciones que pide el prestamista, corre hasta 3 días antes del cierre.
- Se entrega el Closing Disclosure. En la mayoría de las hipotecas para consumidores, el prestamista tiene que asegurarse de que recibas el Closing Disclosure (divulgación de cierre) al menos 3 días hábiles antes de firmar. Esa es ley federal.
- Recorrido final y firma. Revisas la casa otra vez, luego el vendedor firma y entrega una escritura con garantía general (general warranty deed) y los certificados de impuestos, y tú pagas con fondos disponibles (good funds).
- Se fondea y luego se registra. En Texas la venta no termina al firmar. La compañía de título no puede pagar hasta que llegan los fondos disponibles (good funds). Luego registra la escritura y el deed of trust (escritura de fideicomiso) con el condado y recibes las llaves. El mismo día o el siguiente día hábil.
Texas por región
En Texas, los compradores buscan por área metropolitana tanto como por pueblo. Toca una ciudad para ver casas en venta allí.
Dallas-Fort Worth
Una gran área metropolitana tierra adentro, alrededor de Dallas y sus suburbios del norte. Muchos vecindarios nuevos están dentro de una HOA, un MUD o un PID, así que esos avisos salen seguido.
Greater Houston
El área metropolitana de la Costa del Golfo, en Harris County y los condados vecinos. Aquí importan las zonas de inundación y los MUD, y el aviso de divulgación del vendedor pregunta directo por daños de agua y drenaje.
Centro-sur de Texas y el Hill Country
San Antonio es el centro de Bexar County. New Braunfels queda sobre la línea entre Comal County y Guadalupe County, en el corredor de la I-35, así que revisa qué distrito de tasación tiene tu solicitud de homestead.
AXEN Realty en Texas
Cada agente de AXEN en Texas trabaja bajo un broker administrador con licencia: Sonny Walton (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 9015996-BB). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en un estado nuevo.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de brokerage en Texas: tú mandas una solicitud y tu nuevo broker la acepta; tarifa del estado: aparece en REALM. Mira cómo transferir una licencia de Texas, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Texas
¿Pago un impuesto estatal cuando compro o vendo en Texas?
No. La Constitución de Texas prohíbe cualquier impuesto de transferencia nuevo sobre la venta de una casa después del 1 de enero de 2016. Igual vas a pagar las tarifas de registro del secretario (clerk) del condado, tu parte del impuesto a la propiedad y los cargos de título y de cierre.
¿Puedo buscar un seguro de título más barato?
No en la prima. El Comisionado de Seguros fija las tarifas del seguro de título y ninguna compañía puede cobrar una diferente. Igual puedes comparar las tarifas de escrow, el servicio y qué tan rápido cierran. Pide la hoja completa de tarifas, no solo la prima.
¿Cuánto dura el periodo de opción?
Es un espacio en blanco del contrato de la TREC. Tú y el vendedor acuerdan los días y la tarifa. Ninguna ley de Texas fija ninguno de los dos. Tu aviso para terminar tiene que llegarle al vendedor antes de las 5:00 p.m. del último día.
¿Y si el vendedor nunca me da el aviso de divulgación?
Si firmaste sin él, puedes cancelar por cualquier razón dentro de 7 días después de recibirlo. El contrato también te deja terminar en cualquier momento antes del cierre si nunca llega, y te devuelven tu depósito de garantía (earnest money).
¿Cuándo pido mi exención homestead?
Preséntala con el distrito de tasación de tu condado antes del 1 de mayo. Los distritos de tasación no cobran por presentarla. Si compraste después del 1 de enero, puede que todavía califiques para parte de ese año. Puedes presentarla tarde, hasta dos años después de que los impuestos se atrasaron.
¿Cuánto puede subir cada año el valor tasado de mi casa?
Cuando ya tienes la exención homestead, el distrito no puede subir el valor tasado más del 10% sobre el año pasado, más el valor de mercado de cualquier cosa nueva que construiste. El límite empieza el 1 de enero del año después de que calificas por primera vez.
¿Qué es un MUD y cómo sé si estoy en uno?
Un MUD es un distrito de agua, drenaje o alcantarillado que cobra impuestos a las propiedades dentro de sus límites. Si tu casa está en uno, el vendedor tiene que darte un aviso firmado sobre la tasa de impuestos del distrito, su deuda en bonos y su cargo de reserva (standby fee) antes de que el contrato sea final.
¿Cuándo termina de verdad la venta?
No cuando firmas. La compañía de título no le puede pagar a nadie hasta que los fondos disponibles (good funds) lleguen a su cuenta. Cuando el prestamista manda el dinero y el expediente se fondea, la compañía de título registra la escritura y el deed of trust con el condado y recibes la posesión.